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Este número es requisito indispensable para firmar documentos notariales, abrir cuentas bancarias, ejercer alguna actividad, etc.
Una empresa no residente, también deberá obtener el número de identificación fiscal por medio de su representante legal pero en este caso, ante la Agencia estatal de administración tributaria aportando la documentación legal de la empresa. Eso si, previamente, el representante ha de solicitar su propio NIE.
El solicitante ha de personarse en la policía nacional con el correspondiente impreso relleno y firmado, original y copia del pasaporte y el resguardo del pago de la tasa que previamente se ha de hacer mediante ingreso bancario. De momento, nueve euros.
Estos requisitos pueden variar en pequeños detalles, que intentaremos mantener actualizados, pues en ocasiones han solicitado fotografías o prueba de la inversión que van a realizar.
Actualmente, a la oficina de la policía nacional hay que acudir muy temprano para conseguir número y poder ser atendido a lo largo de la mañana.
Los rendimientos que produzca una propiedad situada en España a un NO-residente, están gravados con un 24% que se ha de pagar al año siguiente de su devengo.
Si el rendimiento proviene de una propiedad arrendada, generalmente la empresa encargada de su explotación procederá a retener e ingresar en nombre del propietario este impuesto.
Cuando la propiedad de un no-residente fuese utilizada por su propietario, familia y amigos para uso privado exclusivamente, (como segunda vivienda), el importe a liquidar es el 24% de la renta mínima que podrá ser un 2% del valor catastral o un 1’1% si se ha realizado revisión catastral. El valor catastral se encuentra en el IBI.
Si no hubiera IBI aun por la propiedad, y por tanto no hubiera valor catastral, la renta será el 1’1% del 50% del valor declarado en escritura o el revisado a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
Impuesto local que grava los inmuebles urbanos y que se paga una vez al año. La fecha de pago, así como el porcentaje que se aplica para calcular el importe del recibo, dependen del municipio donde la propiedad este ubicada.
Este impuesto se basa en el valor catastral de la vivienda calculado en función de su ubicación, la fecha de construcción del edificio, los servicios urbanos de que dispone, etc. , este valor es revisado periódicamente por el Catastro.
Si se ha producido una revisión catastral en años anteriores se aplica una reducción en la base imponible durante varios años, de forma que el recibo no aumente en exceso.
El IBI no cambia de forma automática cuando una propiedad cambia de titular, el notario envía los datos al catastro con ese fin, pero si el cambio no se realiza es necesario presentar un modelo 901 para que se produzca.
En España las compraventas se realizan ante Notario Público mediante la firma de la Escritura Publica de Compraventa para lo que el pago ha de haberse desembolsado en su totalidad. Previamente, se puede firmar un contrato privado, especialmente en el caso de que el pago no se realice de una sola vez, donde se hacen constar los diferentes acuerdos entre comprador y vendedor relativos a la propiedad a la venta.
Es conveniente asesorarse en este caso por un abogado que pueda supervisar la preparación de estos documentos y la firma ante notario.
Existe la posibilidad de firmar la escritura de Compraventa aplazando parte del pago, pero es algo más costoso para el comprador.
Tanto el comprador como el vendedor deben comparecer personalmente o por medio de sus apoderados ante notario.
En el momento de la firma de la escritura de compra, se devenga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o actos jurídicos documentados que será un 6’5% del importe que figura en la Escritura.
En el caso de una compra directa a un promotor, este impuesto se reduce a un 0’75% porque debe pagarse previamente el 5% de IGIC, (o impuesto equivalente fuera de las Islas Canarias).
En cualquier caso, el plazo límite para liquidar Transmisiones Patrimoniales o Actos jurídicos, es de treinta días hábiles a partir de la fecha de la escritura.
Además de este impuesto, el comprador deberá hacer frente a los pagos de honorarios notariales y de registro de la Propiedad.
El Impuesto sobre Incremento de valor de los terrenos al Ayuntamiento donde la propiedad se halla ubicada es responsabilidad del vendedor, aunque a veces se pacta lo contrario.
El comprador deberá tener en cuenta que si el vendedor es no residente debe retener el 3% del precio acordado y proceder a su ingreso en la Agencia Tributaria en nombre del vendedor en los siguientes 30 días posteriores a la firma, entregando a éste o a su representante el justificante correspondiente.
En general, todos estos gastos, excluyendo la retención antes mencionada que es parte del precio, suponen algo menos del 9% del valor de escritura.
En el momento de la venta de una propiedad por parte de un no residente, se devenga este impuesto, debiendo presentarse la declaración dentro de los cuatro meses posteriores a la firma de la escritura.
El porcentaje es de un 18% del beneficio obtenido.
Para calcular el beneficio, se resta al precio de venta el valor declarado en la escritura de adquisición, (por compra, herencia, donación, etc.), junto con los gastos legales justificables, (incluidas comisiones de inmobiliarias siempre que se pueda aportar la correspondiente factura).
Si el vendedor fuese una empresa, al valor de adquisición se ha de calcular un porcentaje de depreciación anual desde la fecha de adquisición.
A cuenta de este impuesto, el comprador viene obligado a retener el 3% del precio al vendedor no-residente en el momento de la firma de la escritura de compraventa. De modo que éste recibe tan solo el 97% del precio de la vivienda.
Por tanto, la administración tendrá en su poder esa cantidad hasta que el vendedor o su representante presenten la declaración del impuesto en el plazo antes expuesto y cuyo resultado raramente coincidirá.
Puede no haberse producido incremento y por tanto se podrá solicitar la devolución de la cantidad retenida e ingresada por el comprador, ya que sigue siendo parte del precio de venta.
Si hubiera incremento, puede que el impuesto sea inferior a la cantidad retenida y por tanto se puede solicitar devolución de la cantidad ingresada en exceso.
En ambos casos, la agencia Tributaria procederá a la devolución del importe ingresado en exceso en un plazo máximo de seis meses a contar desde la fecha de la presentación del impuesto, y pagará intereses por el exceso de tiempo transcurrido si se retrasa en el pago.
La devolución se realizará mediante transferencia bancaria a una cuenta situada en territorio nacional, en ningún caso al extranjero.
Lógicamente, en algunos casos el impuesto real es superior a la cantidad retenida por el comprador, en cuyo caso el vendedor debe realizar el pago por la diferencia dentro del plazo establecido para la presentación del impuesto,.
A la declaración de incremento, se ha de adjuntar copia de las escrituras, de los gastos deducibles, y pagos de sus impuestos anuales entre otros. En el caso de persona jurídica, el Impuesto especial sobre bienes de Entidades no residentes es también imprescindible.
La A.E.A.T no iniciará ninguna devolución si no se justifica el pago de los impuestos anuales por los años que sean legalmente exigibles.
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Una sociedad no española debe acreditar su constitución, así como justificar el nombramiento de la persona o personas que la representan de igual manera que una sociedad española antes de poder realizar alguna transacción legal en España.
Para ello debe hacer una copia traducida y legalizada con apostilla de la escritura de constitución de la sociedad o su equivalente en el país de residencia. Si la representación de la empresa no estuviese suficientemente acreditada en la escritura de constitución, se ha de firmar un poder notarial a favor del representante legal, que ha de ser también traducido, legalizado y certificado mediante la apostilla.
Ya en España, el representante legal de la Sociedad ha de solicitar un código de identificación fiscal, (C.I.F.), en la Agencia Estatal de Administración tributaria, (A.E.A.T.)
Las sociedades extranjeras no declaran renta y/o patrimonio puesto que éstos son impuestos personales, pero están obligadas a declarar e ingresar el 3% del valor catastral de las propiedades que posean en España durante el mes de enero de cada año por el año anterior.
Si fueran fiscalmente residentes en un país con el que España tenga firmado un convenio para evitar la doble imposición que incluya cláusula de intercambio de información, podrán solicitar la exención anual de dicho impuesto, prácticamente toda Europa.
Esto no es posible si la empresa estuviera domiciliada en uno de los llamados paraísos fiscales, en estos casos, el pago del impuesto es inevitable.
Para solicitar la exención del impuesto especial sobre bienes de Entidades no residentes, se han de facilitar los datos personales de los beneficiarios últimos de la sociedad, es decir sus partícipes, (personas físicas), aportando datos como nacionalidad, dirección en su país, porcentaje en la sociedad, etc…, debiendo solicitar cada uno de ellos su correspondiente NIE.
El impreso mediante el que se solicita la exención fiscal es el modelo 213, y en el momento de su presentación, antes del 30 de Enero de cada año, se ha de adjuntar necesariamente un certificado de residencia fiscal del país donde ésta se tenga, por cada uno de los partícipes de la Sociedad, así como de la sociedad misma. Sin este requisito indispensable la solicitud no será admitida y por tanto la exención no será concedida.
Si alguno de los partícipes de la sociedad fuese residente en un país que no reúna las condiciones exigidas para la exención, el impuesto se ha de pagar en el porcentaje que corresponda a ese partícipe.
En Canarias están exentos de este pago los herederos de residentes en las islas durante los últimos cinco años anteriores a su fallecimiento que se pueda probar, generalmente mediante copia de los impuestos sobre la renta de las personas físicas. También están exentos los beneficiarios de una donación cuando hayan sido residentes durante el mismo número de años y bajo las mismas condiciones.
En el resto de los casos, los herederos de cualquier propiedad situada en España han de liquidar e ingresar el impuesto de sucesiones y/o donaciones en el plazo máximo de seis meses tras el fallecimiento de su propietario legal.
Se debe firmar una escritura pública de aceptación de herencia en el plazo más breve posible para lo que se debe aportar: Certificado de defunción, (traducido y con apostilla si no es emitido en España), y testamento también traducido y legalizado con apostilla.
Con el certificado de defunción se puede solicitar un tercer y generalmente último documento necesario; el certificado de últimas voluntades desde el Registro Central de Madrid, donde se aclara si el fallecido firmó en España algún testamento posterior al que los herederos aporten.
Dada la complejidad legal en la preparación y firma de las escrituras de aceptación de herencia, es aconsejable contar con el asesoramiento legal de un abogado.
El impuesto de Sucesiones se calcula, una vez obtenida la base imponible para cada heredero, aplicando una escala de gravamen que se actualiza generalmente en los presupuestos generales del estado. Como orientación general podemos decir que el impuesto se reduce considerablemente si existe parentesco cercano entre herederos y difuntos, (hijos, esposas, maridos ), es menor cuanto mayor número de herederos hay y su patrimonio no es muy grande incluso en su país.
Se puede adelantar el pago del impuesto a la firma de la aceptación de herencia cuando la documentación tarda en llegar para evitar recargos, aunque es preferible hacerlo todo junto.
También existen otros gastos adicionales, como honorarios de notaría, honorarios del Registro de la propiedad y el impuesto sobre el incremento de valor de terrenos al ayuntamiento, también llamada plus valía.
Muchos propietarios de segundas viviendas en España, especialmente si no hablan nuestra lengua, se encuentran perdidos ante los numerosos y variados pagos que deben realizar para el mantenimiento de su propiedad: comunidad, electricidad, agua, basura, teléfonos, alcantarillado, seguro, impuestos, mantenimiento de jardín, limpiezas, etc. Algo que además se complica si algún dato en la cuenta varía o bien simplemente no se recibe la correspondencia en la dirección adecuada.
Por ello nosotros ofrecemos la posibilidad de mantener en nuestra empresa una cuenta interna con fondos suficientes para cubrir durante cada trimestre estos pagos que realizamos en su nombre a través de nuestras cuentas, enviándoles trimestralmente un extracto en su idioma con los recibos originales, aunque también pueden solicitarlo en cualquier momento por correo electrónico.
Para ello, a principio de cada año facilitamos un presupuesto con los datos que previamente cada cliente nos ha facilitado, a fin de que pueda enviar con tiempo suficiente los fondos necesarios.
En cualquier caso, todos nuestros clientes, ya paguen por su banco, tengan cuenta interna o envíen fondos puntualmente solo para sus impuestos, reciben a principio de año un presupuesto en su idioma a fin de tener un mejor control sobre los gastos de sus propiedades en España.
Como agentes de la compañía española de seguros MAPFRE, podemos ofrecerle un presupuesto ajustado a sus necesidades reales en el seguro de su vivienda, también de vehículos o cualquier otro que pueda necesitar.
El seguro MAPFRE HOGAR, cubre gastos por daños de agua, fuego, explosión y rotura de cristales así como responsabilidad civil ante terceros y asistencia legal.
Como agentes, en caso de cualquier siniestro, podemos ayudarle a gestionar las reparaciones y visitas de los peritos de los aseguradores, facilitando la comunicación entre todas las partes afectadas.
En cualquier momento podemos facilitarle presupuesto sin compromiso.